社論--慎防房市泡沫危機

admin

新冠疫情衝擊下，各國央行採取寬鬆貨幣政策，利率降至歷史新低，熱錢大量湧入房市，房地產價格高漲，使都會區房市陷入泡沫化危機；與此同時，企業受重創，失業率上揚，貧富差距擴大，龐大失業人口也使得犯罪率上揚，社會治安惡化。

全美不動產經紀人協會日前公布美國第三季房價表現，調查一百八十一個都會區成屋房價，全數高於去年同期水準，為一九八○年以來首見。

瑞士銀行近期公布全球房地產泡沫指數，追蹤各國都會區房地產泡沫跡象，包括房地產價格與當地收入、過度貸款等，發現德國慕尼黑、法蘭克福與法國巴黎、荷蘭阿姆斯特丹、瑞士蘇黎世、加拿大多倫多、香港等大都會房市亮紅燈，有泡沫化危機。台灣房市不在這項調查範圍內，但已出現泡沫警訊。

內政部日前公布第二季全國住宅價格指數調查，六都住宅價格指數全面上揚；全國房價所得比為八點六六，亦即全國民眾平均不吃不喝近九年才有能力買房，六都之中，以台北市房價所得比最高，達十四點三九。在房貸負擔率方面，台北市以百分之五十七點五七，高居全國之冠，亦即民眾買房每月貸款利息占所得近六成，顯示房貸負擔非常沈重。

據內政部統計第二季各縣市房貸負擔率：彰化縣、宜蘭縣、新竹縣、花蓮縣、南投縣的平均房貸負擔率逾三成，比台南市、高雄市等都會區來得高，呈現部分偏鄉房貸壓力反高於都會區的怪現象。

據央行統計，國內購置住宅貸款餘額、建築貸款餘額紛紛創近年新高。央行公布第三季理監事會議事錄摘要，有理事指出，部分台商透過正常管道匯回資金，恐已進入房地產市場。有理事呼籲，政府應超前部署，提前採取行動以抑制房市泡沫化危機。

當利率處於低點，房價高漲，房貸餘額攀升，三種現象同時出現，有人認為有利經濟成長；但麻省理工學院教授羅聞全指出，這三大現象同時出現之後，一旦利率上升，將導致房價下跌，引發大量違約戶，結果是致命的。回顧二○○八年次貸風暴引發的全球金融海嘯，美國房貸市場有各種創新產品，透過自動化程式審核貸款，即使借款人沒有收入，也可以貸款。當房價觸頂急轉直下，就引發一連串災難。

央行副總裁陳南光日前撰文對房市泡沫化提出警訊，直指房市過熱有四大負面效應，包括對金融穩定造成威脅，資源配置扭曲，抑制長期經濟成長，導致財富分配惡化。他強調，一旦房市泡沫化，再出手就太遲了，政策上必須超前部署。

從國內外的研究與調查顯示，在超低利率環境下，大量資金湧入房地產市場，最易造成房市價格大漲，房貸餘額創新高。與此同時，失業率高漲，貧窮人口增加，貧富差距擴大；未來一旦利率反轉，將引發新的風暴。面對房市泡沫化危機，決策者亟應超前部署，事後亡羊補牢，為時已晚。