社論--計價標準與購屋權益

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內政部日前釋出公設比改革兩大方向，只檢討停車空間與免計容積的公設，未觸及公設比分開計價規範。公設比反映住戶的居住社區品質，公設比高未必不好；關鍵在於，目前公設併入室內坪數計價，但兩者建築費用其實並不相同，若要避免建商灌水占便宜，政府應推動公設與室內實坪分開計價，才能真正保障購屋族的權益。

目前房市景氣熱絡，看準房市邁入賣方市場、消費者勇於購屋，因此建商推新案的公設比也愈來愈高得離譜，以致於購屋族買新建案或預售屋，必須花更多的價錢、卻買到更少的實坪。

據房仲業最新統計，到去年底止，大台北地區新成屋、預售屋平均公設比已創下歷史新高，比上一年再增加零點五個百分點。台北市新建案平均公設比已高達百分之三十五點三；內湖區甚至已有新案的公設比高達百分之五十二，也就是說，此建案的購屋人實際居住的室內坪數只剩權狀上記載的一半。新北市平均也已高達百分之三十三點一，大台北地區新推案已經找不到低於百分之三十的新推案了。

高公設比愈來愈普遍，主要受市場因素、建築法規新制等所致。台灣的公設制度始源於日據時代，沿用迄今多年未改，且未受任何法律規範。建商為了獲取更多的利潤，在巧妙運用下，將建設社區的游泳池、蓄水池、豪華一樓接待大廳、圖書館、交誼廳、停車走道等設施都要住戶平均分攤，灌入屋主的持有坪數，以致建案的虛坪愈來愈高，購屋族負擔也愈來愈重。

自建築法規實施新規定，如二○一八年房產登記改採「雨遮不計坪也不計價」制度，以及八樓以上大樓應設置至少二座的直通安全樓梯等，也使得新建案依據法律必備的公設也隨之增加。

國外許多國家如美國、日本、泰國的公設都不需購屋人付費購買；曾有統計顯示，如果扣除公設，台北的房價實際已高過日本東京等地。隨著全台房價日益飆高，購屋負擔沉重，社會上期待政府檢討公設灌成虛坪的聲浪愈來愈大。

內政部日前釋出公設比改革的兩大初步方向，一是檢討停車空間，傾向由買車位的人負擔車道的公設；二是檢討免計容積，合理限縮不必要的公設；而且政府不會統一規範公設比的上限。可以理解，為了縮小影響層面，內政部初步只處理最為消費者詬病的停車道與管委會使用空間等公設問題；而且政府怕打擊建商財團及全台上千萬的既有屋主權益，也不敢設定公設比上限，甚至無法說出改革的時間表。

公設比與社區的居住品質息息相關，並非所有購屋人都不願意負擔公共設施，相反的，很多消費者就是看上建案的公設規畫完善、管理有序才購買。這也是為什麼即使有些建案的公設比高得令人咋舌，還是有消費者願意埋單。

可見高公設比問題的癥結，是在於公設比與室內實坪同價，導致房價灌水，購屋人必須付出更高的價格購買公設。政府除了合理規範公設比、讓使用者付費外，還應積極推動公設與室內實坪分開計價制度，讓室內實坪與公設的資訊與價格清楚透明，方可解決虛坪亂象，進而維護購屋人的權益。