社論--住宅政策的回顧

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內政部日前發布今年第二季住宅價格指數及房價負擔能力，六都房價指數全面上揚，除北市外，另五都創下有統計以來的新高紀錄；房價所得比為八點六六倍，民眾平均得不吃不喝近九年，才買得起房。

今年新冠病毒疫情影響百工百業，很多家庭收入減少，小型工程包商固有的業務斷線，中年工薪族面臨早退和轉換跑道壓力。唯有房地產、電子等產業逆勢成長；新竹、台中、台南有科學園區半導體工業、精密機械工業，就業機會多，待遇優，房地產需求量大，價格漲得快；預售屋現場已現投資客排隊下訂場面，被稱為紅單之亂。

買賣紅單是建商與投資客合議，推出新案時，由投資客先一手付訂買進，現場看板貼上已售紅單，炒高熱銷氣氛；類似上海預售屋現場，常見敲鑼廣播又成交一戶，誘惑有實際居住需求的買家擔心市場缺貨，而快下決心付訂。業界反映，有的建商、代銷公司會誇大實銷數，藏匿部分產品，伺機坐收漲價之利。

中華民國不動產商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全日前呼籲建商，不要踩紅線，不要用不實手法行銷，市場別隨紅單起舞。依法起造公寓大廈須領到建造執照才能上市銷售；公平交易法、消保法也明文制止不實廣告或行銷行為。業者如加工或勾串製造「秒殺」氛圍，已涉詐術，公權力機關可以查處。且投資客有價轉讓紅單給真正購宅者，是上下手間的實質交易，如依房地合一實價課稅，稅率高到三成五以上。

市場現實是，房地產業者多半有政商關係，或是政客政黨的大金主；涉嫌耍詐的行銷術，在業界口中輕描淡寫成「就是賺個排隊費」，除非消費者掌握證據具名檢舉，若期待公權力機關主動查稅，或查不當行銷術，幾近緣木求魚。

新冠病毒疫情尚未解除警報，青年世代就業不易，薪資凍漲，所需打理的食衣住行等生活所需，最艱難的住宅部分，卻一路只升不降。中華民國不動產仲介商業同業公會全國聯合會理事長張世芳建議政府，應該管理建商漫天開價現象；內政部可比照歐美國家，制定一套合理房價公式，公開地價、房價資訊，建商可依施工品質加計合理利潤；進行交易的買賣雙方資訊對等，較能避免賣方暴利與買方的被剝奪感。

台灣可供建築土地面積有限，不會再生，一向是資本型投資重心。土地增值之利未歸公，時機好時，地主一年賺三、五成，不數年地價即翻倍。地方型重誠信建商估算利潤，定格二成至二成五，以備萬一挖地基損鄰賠償之需；但也有跨區域投機建商，對照地價增值比率，搭配行銷術，追求五成以上利潤。

政府以興建社會住宅、發放短期租屋津貼及房屋貸款補助等政策回應生民之需；但無法改善年輕人買不起房、老年人無力換合適住所、危老住宅比比皆是等難題。如今，業界頻呼籲自律，是不希望政府出策打房；唯政府決策，又豈能輕忽青年世代安家生計？

上世紀三民主義時代，曾鼓勵企業、機構用貸款、自建員工住宅等方法，協助青年世代安居；企業、機構也願承擔責任，配合政府廣建國宅政策，擴大供給，與民營建商競比房市，改善了幾個世代的居住條件。當下時局，重新觀摩前人方法，或有可借鏡之處。